우리가 가끔 온라인 상의 글을 보다 보면
'법인차주 구함', '개인차주 구합니다'라는
글들을 접하게 되는데 오늘은 이렇게
차주를 구하는 것이 무엇을 의미하는지,
제가 반대하는 이유를 이야기해 보겠습니다.
제가 요즘 특이한 부동산 관련 카페를
보고 있는데 이거 이외에도 정말 특이한
아이템, 예를들면 전두환 자금, 엔화자금,
두바이 자금까지 별의 별 내용들이 있더군요.
그중에서 지금 이야기 하는 법인차주나
개인차주를 구하는 것도 해당이 됩니다.
결국은 필요한 자금이 없어서 법인이나
개인이 돈을 구하고자 막다른 골목에서
만난 유혹 중에 하나라고 보시면 됩니다.
아무리 절박해도 5천을 받고 5억을 책임지는
그런 일에 휘말려서는 안되고 그것은
스스로 해결할 수 없는 금액이고 평생을
쫒기며 자기 신용을 포기한 채 살아야합니다.
그래서 그 글들에 관심이 있어서 오신분들께
이것은 무엇이고, 결국 어떤 일이 일어나는지
저의 지식과 경험에서 자세히 설명드려 보려구요.
큰 물건을 떠안고 설겆이 하기는 불가능하며,
나중에 민 형사상의 큰 문제가 발생됩니다.
Chapter 1. 차주를 구한다는 것은 대출과 관련
차주를 구한다는 것은 말그대로
차용하는 채무자를 구하는 것인데
이를 구하는 이유는 어떠한 대출을
받으려고 하는데 자격이나 한도가 되는
기업체 법인, 또는 개인을 찾는 것이죠.
그렇다면 왜 이런 것을 하게 되는 걸까?
우선은 취급하려는 담보의 특성입니다.
그 물건을 갖고 있는 소유자의 경우
이미 본인의 능력이 닿는 한도에서
최대한의 대출을 뽑아 쓴 사람입니다.
중요한 포인트는 '본인의 능력' 중에서죠.
즉, 다른 차주, 예를들면 매출이 많은 법인,
또는 신용도가 좋고 소득 증빙이 되는
개인차주는 조금더 대출이 가능하다는 뜻.
그 물건을 처분하려는 사람의
상황은 다음과 같습니다.
우선 해당 부동산을 통해서 자신이 받을 수
있는 한도의 대출은 다 끌어다 썼겠죠?
그 빚 정리만 할 수 있다면 차액을 남길
욕심도 없이 물건과 빚을 정리하고 싶지만
시장에서 판매되는 상황 자체가
부채 정리도 안되는 가격인 상황입니다.
부채에 대한 이자만 내다가 곧 쓰러질
것처럼 더 이상 버티기도 힘들고
이를 정리해서 해결하고 싶어합니다.
해당 물건지는 대부분 어떤 상태일까?
우선, 앞서 소유자가 자기 능력껏 여신을 다
사용했다는 점을 상기할 필요가 있습니다.
또는 분양이 안되는 분양업체가 해당 상가의
실거래가와 감정가를 뻥티기 해서 미분양
부동산을 매각하고 싶은 상태일 확률이 높죠.
이 모든 거래의 전제 조건은
저 사람 보다 대출이 한참 더 많이 나와야
빚을 정리하고 세금도 내고, 브로커들은
돈도 챙기고 저 땅을 떠안는 차주에게도
현금을 쥐어줄 수 있습니다.
그렇다면 법인이든 개인이든 차주의
능력으로 대출 비율(LTV)을 높여야하고
또한 부동산은 잘 어필해서
높은 감정가가 나와야 합니다.
그들은 감정작업이라고 표현하죠.
즉, 감정가 보다 매우 낮게 매매가 되어야
설립되는데 보통은 직전 감정을 받은지
오래되거나 하면 재 감정을 받을 때,
그 기간 동안의 호재 등을 반영해서
감정평가를 좀 더 높게 받을 수 있는 여력이
있다고 실무에서 이야기 합니다.
브로커는 은행작업도 하고 감정작업도 하고
그러니 대출금액에 3%-5%는 받아야한다.
혼자 먹는 것이 아니라 다 풀칠해준다,
그런식으로 말 하지만 사실 알 수는 없아요.
우선 이 정도의 거래는 절대로
이루어질 수 없는 신기루일 뿐이다.
요즘 은행의 시스템과 지능은 어눌한
브로커에게 절대로 당하지 않는다.
그래 이것이 가능하다고 치고,
위에 글의 맥락을 한번 설명해 본다면
저 말대로라면 결국 차주법인이
120억+150억, 총 270억의 대출금이 생기고
사용할 수 있는 금액은 절반이라고 했으니
75억원을 사용하게 됩니다.
75억원을 사용하고 270억에 해당하는
이자와 향후 원금 270원을 모두 상환
해야하며, 반반 쓰자고 한 사람이
이자를 제 때 내거나 원금을 같이 갚을
것이라는 기대를 한다면 큰 오산입니다.
또한 이것은 메이저 감정평가법인에서
담보감정을 통해 이루어져야 은행대출이
나온다는 것을 감안한다면 약 기존보다
15-25% 정도를 업할 수 있을 것 같습니다.
그래야 이런 거래가 가능한 물건이
탄생하는 것이기 때문에,
우리는 '법인차주 구함' 만큼이나
'감정가 이하 급매물건'을 찾는
게시글들을 접할 수 있게 됩니다.
Chapter 2. 법인과 개인은 왜 차주를 하려는 걸까?
당연한 이야기지만 돈이 없기 때문입니다.
예를들어 기존에 감정가가 42억 정도에
약 30억 정도애 대출을 쓰고 있는 사람이
이걸 아무리 30억 수준에서 팔아서
부채라도 정리하려고 하는데 팔리지가
않을 때 누군가 제가 31억에 팔아주겠다
라고 한다면 솔깃한 제안이 되겠죠?
브로커는 부지런히 조건을 살펴봅니다.
왠지 대출과 감정을 받은지도 오래되서
조금 잘 해주는 쪽으로 진행하게 되면
50억 정도의 담보감정을 받게 될 것입니다.
감정평가서상 50억원의 부동산에 대해
75% 정도 LTV로 대출을 받을 수
(이 경우 대출액은 37억 5천만원)
있으며 물건을 파는 사람은 30억원의
돈을 지불하고 대출 금액이 7억 5천이
더 생기게 되었습니다.
아마 이런 사람들은 대출을 받기 위해서
은행 감정가에 가까운 금액으로
매매 계약서를 제출했을 것이라는
합리적인 의심을 할 수 있습니다.
왜냐면 감정가와 매매금액 중에서
낮은 금액에 LTV를 계산하기 때문이죠.
저는 이것이 불법이라고 생각합니다.
아니 모르겠습니다. 사주는 대가로 나중에
돈을 페이백 해주는 것이 괜찮을런지는.
(유보적으로 이야기 하겠습니다.)
그러나 높게 매매금액을 기재한 탓에
취득하는 사람은 50억에 대한 취득세
2억 3천 정도가 나갈 것 같습니다.
그리고 어떤 식으로든 매도한 사람과
양도세 등을 계산해 줘야 하는대
대부분은 상업시설이나 토지라서
상대가 법인일 경우기 있기 때문에
매도인이 양도세를 내는 것 보다
법인세를 내는 것은 훨씬 일이 수월하죠.
자, 그러면 7억 5천만원에서, 취등록세
2.5억 정도 넉넉하게 빠지면 5억이 남고
이런 일을 벌이는 은행 브로커들이나,
감정평가 수수료라는 명목으로 받는
금액을 통틀어 1억은 뜯어가지 않을까요?
그렇다면 결국 4억원이 남게 됩니다.
대출 37억 5천만원을 받아서 4억원을
당장 사용할 수 있다는 뜻입니다.
이런 의미의 거래가 크든 작든,
차주 구합니다의 대부분 내용이겠죠.
또한 대부분 분양되지 않은 미분양 상가가
주요한 타켓이 되는 경우도 많습니다.
왜냐면 미분양 상가는 감정평가 기준이
수익률, 즉 월세 임대료 수익률로서
정해지기 때문에 그 속에는 많은 허수가
있을 것으로 생각이 됩니다.
다시 정리하자면 이 거래에서 총 대출금의
10% 정도의 현금이 생겼고 돈 들이지 않고
멀쩡한 부동산도 생긴 것 같은 느낌이죠.
고통의 시작은 그 다음달 부터입니다.
LTV를 최대한 뽑았어야 하니, 1금융권이 아닌
2금융권을 사용했을 가능성이 높으며
대충 이자율을 7%만 잡으면 대출금 37.5억에
매월 나가는 금액은 한달에 22,000,000만원이죠.
그리고 재산세도 내야하기에 임대로로
커버가 안되는 토지나, 임대가 안나가는
상가라면 1년 반도 버티지 못합니다.
오늘도 승자는 땅팔아 정리한 사람,
중계수수료 두둑히 챙긴 사람이죠.
그리고 법인 차주나 개인 차주는
잠깐 저 10%의 돈으로 언발에 오줌 누기를
해서 잠깐 따듯한 온기를 느끼지만
그 온기는 오래가지 않게 되어 있습니다.
은행 대출 승인 완료,
차주 구함이라 말하는 분들께
저는 가끔 카페글들을 보다 보면
"법인차주 구합니다." 은행 대출금
승인완료라고 올리는 분들을 접합니다.
귀가 솔깃하지만 차주가 누구인지,
신용등급이나, 매출, 수익 등 이자
납부능력 DSR이 되는지 보지도 않고
대출금이 승인되는 경우는 없습니다.
이렇게 이야기하는 사람들의 부류는 두가지
양심이 없는 사람이거나 일을 모르거나죠.
이런 쟈금으로는 절대롤 사업을
이끌고 갈 수가 없습니다.
또한 큰 여신이 쉽게 일어나지도 않으며,
나중에 이 부동산을 털어내지도 못하고
정말 오랫동안 떠안게 되기 때문에 다시
한번 더 고민해 보심이 좋을 것 같습니다.
근심 걱정 없이 두발 뻗고 자는 것이 행복이다.
만약 개인이 한번 빌려서 삥땅?하고
신용을 포기하고 살고자 한다면,
그 또한 올바른 길이 아니기 때문에
저는 차라리 최저시급도 높은 요즘
땀흘려 벌고 쓰는 소확행의 기쁨을
누리시길 바란다고 말씀드리고 싶습니다.
개인 차주라는 사람들의 대부분 성향은
제가 파악하기로 만세라고 생각합니다.
송사에 휘말리지 말라는 말, 괜히 있는거
아니기 때문에 저는 말리고 싶어요.
법인 대표님이 이 글을 보시고 계시다면,
그 언발의 오줌 온기는 오래가지 않습니다.
받아들이기 쉽지 않겠지만 사업의 의지가
있으시다면 회생이라든지 다른 재무적인
구조 조정을 할 수 있는 다른 방법을 찾아야지
돌려막기는 결국 주변 사람들까지 힘들게 해요
제가 지금가지 좀 강하게 어필했습니다.
물론 그 부동산도 생각보다 괜찮고
또 오르거나 나중에 팔 수도 있고
그 작은 마중물 같은 현금이 사업에
도움이 되서 이를 극복할 수 있다면,
저는 더 바랄게 없습니다.
오늘도 행복합시다!
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